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2019-10-18 1:55:32
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新华社北京5月17日电 题:一块地透支整年利润开辟商坐庄相互解套——局部一二线都会“地王”考察

新华社“新华视点”记者郑钧天、杨毅沉、董开国

近期,一二线都会地价飙涨,不只北京、上海等一线都会地盘商场“高烧不退”,以南京、姑苏、合肥、厦门等为代表的二线都会更是“地王”频出。“新华视点”记者考察发觉,一些“地王”的楼面价已超越地区房价,很多房企不吝透支整年利润乃至欠债累累猖獗抢地,高杠杆、高欠债拿地存在隐患。

二线都会地价同比暴跌180%,“面粉比面包贵”频现

3月25日“沪九条”出台后的上海首场地盘拍卖会,一口吻拍出三个地区“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超越100%。此中,上海近郊的泗泾拍出“双子地王”,每平方米近4万元的楼面价,简直是半年前该地区地价的2倍。

不外,二线都会地盘商场热度很快超越一线都会。上海首场地盘拍卖会完毕后仅2天,南京就革新该市总价和单价“地王”记录。南京新科单价“地王”以高达4.5万元/平方米的楼面价超越上海货物房成交均价。而5年前,该地区楼面价仅4752元/平方米,也那是说,地价5年大涨8.5倍,增幅乃至超越一线都会。

近期,多个二线都会地盘商场“高温”。本年前4个月,南京成交的15幅含室第地块中,拍出7个地区“地王”;4月上旬,姑苏拍卖的13幅地块创下均匀高达200%溢价率,革新了3个区的“地王”记录;合肥4月尾出让6宗地块,单日揽金超越110亿元,最高楼面价溢价率292.11%;厦门总价和单价双料“地王”也在4月尾发生。

据世邦魏理仕监测,与以往高总价的“地王”首要会合在一线都会相同的是,南京、姑苏、合肥、厦门等二线都会近期均“地王”频现。组织数值显现,本年前4月,二线都会地盘出让金打破1100亿元,占全疆地盘总成交额的7成,同比回升280%;二线都会的成交楼面均价同比暴跌180%。

值得重视的是,简直一切一线和热门二线都会都呈现“面粉比面包还贵”的景象,即成交地块楼面价高于周边在售的货物房价钱。记者访问上海泗泾“新科地王”周边5个在售名目发觉,其贩卖单价规模在2.4万元-3.1万元,远低于近4万元的楼面价。姑苏比来拍出的地块楼面价大多数已反超地区贩卖均价,此中金辉竞得的相城区地块楼面价更超越地区价格60%;保利拿下的厦门地王楼面价也是地区均匀房价的1.6倍。

易居智库研讨总监严跃进示意,在一线都会门坎渐高以及“沪九条”“深六条”等方针的压力之下,资产呈现溢出效应,开辟商开端抢先规划热门二线都会。华夏地产首席剖析师张大伟以为,“近期南京、姑苏等二线都会‘地王\’频现,地价乃至超越四周在售房价,这阐明二线都会房地产商场危险正在明明添加。”

一块地透支整年利润,开辟商欠债抢地赌“来日诰日”

记者翻阅年报发觉,本轮拿到“地王”的房企,简直都是不吝透支半年以上乃至欠债累累去豪赌房地产的“来日诰日”。

方才以30亿元拿下泗泾地王的融创国家,其2015年整年净利润唯一33亿元。拍下姑苏最高溢价率318.86%地块的景瑞地产,克日再度拍下杭州一幅地盘,一个月外景瑞在地盘的并购扩大上出资近40亿元,几近2015年整年出售额的一半。且该房企间断两年盈余,欠债率高达135%。

开辟商近期为安在一二线都会猖獗抢地?

——“不缺钱,缺名目”。旭辉团体总裁林峰走漏,从前开辟商高度依托银行的开辟存款,现在融资东西愈增多元化,乃至有许多组织自动找上门需要供给存款,且存款利率极低。客岁旭辉首发的境内公司债利率缺乏5%,远低于银行存款,“房企如今不缺钱,缺的是名目”。

——房地产成资产“避风港”。仲量联行考察发觉,近几年,一些二线都会低端制作业外迁,很多工业资本出于保值贬值的意图涌入楼市,使得房地产商场成为财产避风港。“实体工业下滑和房地产下跌之间的反差尤其大。”

东莞一家电子元器材公司店主通知记者,从客岁开端,公司运营压力增大、资产时常周转不开,他干脆减缩范围,将局部资产出资深圳房产;本年深圳收紧限购后,他又将资产转投至惠州、珠海等都会。

——开辟商相互坐庄解套。业界人士以为,开辟商轮番坐庄、经过制作新“地王”解套旧“地王”也是形成地价节节下跌的紧张起因。上海泗泾地王降生后,最亢奋的莫过于在周边有在售项意图开辟商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷繁以“地王”为噱头促销降价。

除开辟商互相“抬轿”外,开辟商偶然也“本人坐庄”。客岁,华润白发结合体、阳光城团体均在上海前后两次革新本人发明的地区“地王”记录。

同策征询研讨总监张雄伟以为,在统一地区接连拿地、革新楼面价记录是房企低落拿地危险的“好方法”。“地盘自身的贬值及房价的下跌均为‘地王\’前面几批房源的入市贩卖红利奠基了根底。”一名开辟商示意,“只要拿不到的地,没有解不了的套”。

高杠杆拿地存隐患,地盘财务依托亟待扭转

开辟商拿地的钱从哪来?记者考察发觉,猖獗拿地暗地里既有本钱市场输血的“功绩”,也有低本钱出资资产的帮忙。方才在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口,客岁吸引兼并招商地产上市,召募资产118亿元,根本上全副投入公司的房地产名目;旭辉财报显现,2016年1月,该公司完结境内私募债刊行公民币20亿元,利率缺乏5%;泰禾团体客岁以57亿元连夺深圳两宗地块,革新昔时天下单价“地王”记录,财报显现,其公司财物负债率到达79.85%。

在房地产公司应用金融商场一直加杠杆拿地的暗地里,是全部职业欠债的爬升。国家指数研讨院数值显现,2015年百强公司财物负债率接续下行,均值到达75.4%,较2014年回升1.5个百分点。

业界人士担忧,房企高欠债、高杠杆存在守约隐患。“一家房企旗下的一个名目出成绩,能够会呈现连锁反馈,许多金融组织需要提早兑付将招致多家房企资产链开裂。”

地盘商场“猖獗盛宴”暗地里,是房地产开辟商加杠杆与当地政府地盘财务的相互撑持。国家建造银行首席经济学家黄志凌以为,一些当地政府进步基准地价,有的涨幅超越一倍,这阐明其并未解脱地盘财务依托,仍然坐享地盘贬值收益。

上海财大传授陈杰以为,今朝很多中央债款都依托卖地支出来归还,而地盘也大多典质给银行。一旦地盘商场遇冷,当局卖地支出将大幅降落,地盘典质的债款将呈现坏账危险。

“‘地王\’会合呈现,将加重中央的地盘依托症,放大财务危险。”国家房地工业协会副会长胡志刚倡议,热门都会要掌控地盘供给节拍,正当调理地盘价钱,不变房企久远预期,防止频现“地王”。

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